Emlakta işler yolunda gider demek akıldışı

0
Want create site? Find Free WordPress Themes and plugins.

Emlak piyasaları diğer piyasalardan bağımsız değildir ve “para ve sermaye dinamikleri bozuldu ama emlak yoluna devam eder” gibi tespitler kesinlikle akıl dışıdır.

 

Başlığı yeniden atalım; Emlak dinamikleri diğer piyasalardan bağımsız değildir. Son günlerde “emlak” konusunda yapılan “dalga geçince fiyatlar ve piyasa dinamikleri eski haline gelir” yorumuna değinmek ve bu yazıda bu tespiti irdelemek istiyorum. Değerli dostlar, bu gerçekçi bir yaklaşım değil. Emlak piyasası para ve finans piyasaları içinde devinen bir yapıdır ve diğerleri düzelmeden kısa vadede düzelmesi daha açık ifadesiyle;bağımsız olması kolay değildir…

Örnekleyelim; büyük bir kap düşünün, bir havuzun içinde yüzüyor, havuz geminin içinde ve gemi denizde… Deniz, dünya genelindeki global siyasi-ekonomik konjonktürü, gemi ise ülkenin bileşenlerini ifade ediyor. Havuz ve kap ise emlak piyasasının da dahil olduğu ülke içinde iç içe geçmiş bütün piyasalar.

 

Çıkarım 1:Türk emlak piyasası orta ve uzun vadeli beklentiler sebebi ile ana trendi kırmadan yoluna devam edecektir fakat kısa vadede “ülkenin genel siyasi-ekonomik tablosundan” ve özellikle diğer piyasaların “risk yapısından” ayrı devinemez…

Değerli dostlar, bu noktada geneli daha iyi analiz etmek ve emlak değerlerine yansımalarını sorgulamak amacıyla “diğer piyasalarda neler oluyor” sorusunu sormak istiyorum. Yapılan birçok yorum var; kimilerine göre dalgalanma, kimilerine göre geçici zorlama, bana göre ikisi de değil… Evet,dalgalanma ana sebebin bir sonucu ama sebep ile sonucu doğru ayrıştırmak gerekli. Yaşadığımız; “yeni Türkiye algılaması sonrası ortaya çıkan yeni fiyat dengesi… Daha açık ifadesiyle; yaşadıklarımız dalgalanma değil, “2003 başından başlayan, 2006 başına kadar devam eden beklentiler eşliğinde ortaya çıkan Türkiye algılamasının, bozulması ve bu bozulma sonucu yeni fiyat aralıklarının oluşması”, bir başka deyişle; ortaya çıkan yeni siyasi-ekonomik yapı içinde yatırımcıların eski fiyat seviyelerini kabullenmeyerek yeni bir aralığa doğru piyasaları zorlamaları…

 

Çıkarım 2: Türkiye’de 2002 sonunda başlayıp 2006 başına kadar devem eden yapı, piyasalara “tepe” noktalarını test ettirdikten sonra bozulmaya başladı ve şimdi yeni bir aralık oluşuyor. Bu süreçte emlak fiyatlarının da yeniden düzenlenmesi ve kısa vadede yeni dengeler araması gayet doğal. Bu noktada bir soru; geri dönüş mümkün değil mi? Ana denklemi ve alt bileşenlerini eski haline getirecek bir gelişme olmadığı sürece -bir önceki algılama içinde test edilen en noktalarına geri dönüş- kısa sürede mümkün değil… Daha açık ifadesiyle; gemiyi yüzdüren yeni bir dinamik, beklenti veya rota oluşmadığı sürece; algılanan risklerin, geriye dönüşe engel olacağı çok açık…

 

Yukarıdaki tespitler sonrası 2006 başına dönmek ve bu köşede de analiz ettiğimiz emlak dahil bütün piyasaları -en- noktalarına getiren denklem olarak aktardığımız daha doğrusu 2003-2006 arası algılamayı yaratan bileşenleri hatırlamak istiyorum, bizi bugünlere daha doğrusu -mart başına kadar sorunsuz- getiren sürecin yakıtı şöyleydi; tek parti hükümeti, AB beklentisi, IMF anlaşması, ABD ile bölgesel sorunsuzluk, FED-in faiz politikası…Peki bugün durum nasıl? Bu denklemin hangi bileşeni yıprandı? Neden piyasalarda bu kadar sert tepkiler görüyoruz?

 

2006 Mart veya Merkez Bankası Başkanı atanamama süreci sonrası geldiğimiz noktada denklemi şu şekilde tarif edebiliriz;

1 – Avrupa Birliği (AB) beklentisi kırıldı, Kıbrıs odaklı AB üyelik süreci Türkiye-nin asla kabul edemeyeceği bir noktaya kaymış durumda, Rumlara limanların açılması yapılan hatalar ile Türkiye-nin 50 yıllık AB sürecinin önşartı haline geldi. Hükümetin -Win-Win- politikası iflas etti…

2 – FED-in politikası değişti. Gelişmekte olan piyasalar tepe noktalarına göre yüzde 10 civarında tepkiler verdiler… Bu gelişmelere rağmen FED-in hareketleri hâlâ makul sınırlar içinde algılanıyor ve dışarısı Türkiye kadar hareketli değil…

3 – ABD ile bölgesel sorunsuzluk, yaklaşır görünen İran harekâtı ile eskisi gibi sorunsuz olma özelliğini kaybedebilir…

4 – Tek parti hükümeti 2003-2005 sonu arasında -istikrar unsuru- olarak algılanmasına rağmen -ideolojik- tabanlı davranışlar ve en önemlisi bu davranışın MB Başkanı seçim sürecine yansıyarak olumsuz etkilemesi, algılamayı -istikrar yaratır- noktasından -istikrarsı
zlığın kaynağı- noktasına çekti. Bu gerçeğe 11 ay içinde Cumhurbaşkanı seçme riski de eklenince sonuç çok açık; varolan siyasi tablo -başlı başına bir istikrarsızlık unsuru…

 

Çıkarım 3 : Piyasalarda son bir ay içinde yaşadıklarımız -dalgalanma- değil, varolan yapı içinde Türkiye algılamasını oluşturan denklemin bileşenlerinin kayması sonucu yeni bir -Türkiye algılaması ve buna bağlı yeni bir “fiyat bandı” oluşması… Hatta daha net yazmam gerekirse; Dünya diyor ki; “…bu iktidar, bu MB, bu ekonomik veriler, bu siyasi tablo ve bu siyasi risk unsuru ile yeni Türkiye algılamasında oluşan fiyatlar bunlar…”

Son söz : Piyasalar birbirinden bağımsız değildir. Bu gerçekten yola çıkarak özellikle gayrimenkul piyasalarını sorgulayanlara şunu söyleyebiliriz; Emlak piyasaları diğer piyasalardan bağımsız değildir ve “para ve sermaye dinamikleri bozuldu ama emlak yoluna devam eder” gibi tespitler kesinlikle akıl dışıdır. Bu gerçeği bilmenizde ve özellikle emlak
ile alacağınız karalarda diğer bileşenleri de aynı titizlik içinde analiz etmenizde büyük yarar var…

Not: Emlak-Finans ilişkisi  ile ilgili detaylı analizleri yayına başlayan Hürriyet Emlak TV’de her Pazartesi ve Cuma yaptığımız Emlak Analiz programında bulabilirsiniz

http://www.referansgazetesi.com/haber.aspx?HBR_KOD=43303

Did you find apk for android? You can find new Free Android Games and apps.
Share.

Leave A Reply